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Bien avant d'exister sous forme de rapport, le DTG se joue en séance. Introduit en 2014 par la loi ALUR, encadré par le Code de la construction et de l'habitation (le CCH) à son article L. 731-1, retouché en avril 2024, le diagnostic technique global passe par l'assemblée générale à chaque étape : c'est elle qui le commande, qui choisit qui le réalise et qui décide ensuite des travaux.
Le DTG en copropriété : contenu du rapport et cas d'obligation
Avant de voter, mieux vaut savoir ce que l'on achète : un examen de l'immeuble mené par un tiers compétent, qui aboutit à une liste de travaux chiffrée sur une décennie.
Ce que contient le rapport
Selon l'article L. 731-1 du CCH, le professionnel passe en revue :
- l'état visible des parties et équipements communs (toiture, façades, chaufferie, ascenseur…) ;
- la conformité du bâtiment aux obligations de construction applicables ;
- les pistes pour mieux gérer le bâtiment, techniquement et patrimonialement ;
- sa performance énergétique, à travers un DPE de l'immeuble.
Il conclut par une liste chiffrée sommairement des travaux utiles pour conserver le bâtiment, protéger la santé et la sécurité des occupants et économiser l'énergie, en signalant ceux qui relèvent des dix années à venir.
Quand le DTG devient obligatoire
Deux situations le rendent incontournable : un bâtiment de plus de dix ans qui passe sous le régime de la copropriété (art. L. 731-4 CCH), et un immeuble présentant des désordres pour lequel l'autorité administrative réclame le diagnostic au syndic (art. L. 731-5 CCH). Partout ailleurs, la commande reste un choix, mais la question doit être posée à l'assemblée générale.
Inscrire le DTG à l'ordre du jour de l'assemblée
Sans obligation légale, rien ne se passe tant que la question ne figure pas sur la convocation. Selon la fiche F32059 de service-public.fr, le syndic inscrit la question de la réalisation du DTG, soit spontanément, soit parce qu'un ou plusieurs copropriétaires le lui demandent. Le conseil syndical peut porter cette demande : le syndic l'ajoute à la prochaine assemblée si le calendrier de convocation le permet.
Le bon réflexe :
- écrire au syndic avant la préparation de la convocation annuelle ;
- joindre un projet de résolution et les devis à annexer à la convocation.
Voter le DTG en une seule résolution
Commander le DTG et en arrêter les modalités relève de la majorité simple de l'article 24 (art. L. 731-1 CCH) : seules comptent les voix qui s'expriment en séance ou par correspondance, pas celles des absents.
Majorité requise
Décider du DTG et de ses modalités
- Pour
- Contre
- Abstention
- Article 24
- Il suffit que les « pour » dépassent les « contre » chez les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté à distance ; s'abstenir ne pèse pas dans le calcul.
À retenir
Une résolution unique portant sur la décision, le prestataire, le périmètre et le budget évite de convoquer une seconde assemblée.
Exemple : un conseil syndical fait annexer trois devis comparés à la convocation de l'assemblée de printemps. Le DTG est voté et le prestataire choisi le même jour.
Conseil syndical et syndic : cahier des charges et mise en concurrence
Le conseil syndical gagne à rédiger un cahier des charges commun avant toute demande de devis, sinon les offres ne se comparent pas. L'article 21 de la loi de 1965 prévoit que l'assemblée, à la majorité de l'article 25, arrête le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire.
Le cahier des charges du conseil syndical
Le syndic rassemble les pièces, le conseil syndical décrit le besoin : bâtiments, lots, équipements collectifs, audit énergétique ou simple DPE. Documents à remettre au prestataire :
- carnet d'entretien et plans ;
- diagnostics existants, dont un éventuel DPE collectif ;
- procès-verbaux récents et devis de travaux en attente.
Comparer les devis : critères et facteurs de prix
Aucun tarif réglementé n'encadre le prix d'un DTG : il varie selon le nombre de lots et de bâtiments, des équipements collectifs (chauffage, ascenseur, ventilation) et de la profondeur du volet énergétique. Cette grille rend les offres comparables :
| Critère | Question à poser |
|---|---|
| Qualifications | Compétences du décret n° 2016-1965 et assurance professionnelle justifiées ? |
| Périmètre | Tous les bâtiments, quelques logements visités ? |
| Énergie | DPE ou audit énergétique ? |
| Livrables | Travaux sur dix ans chiffrés, synthèse pour l'assemblée ? |
| Délai | Remise compatible avec la prochaine assemblée ? |
Cas type
Une copropriété reçoit un devis limité aux parties communes et un autre incluant la visite de quelques logements et un audit énergétique. Ils ne décrivent pas la même prestation : le conseil syndical redemande des offres sur un périmètre identique.
Deux minutes pour présenter l'immeuble : l'offre d'un professionnel partenaire arrive à temps pour être jointe à la convocation.
Budget et financement du DTG
Le coût du DTG est une dépense du syndicat, répartie entre copropriétaires selon la clé des charges générales du règlement de copropriété. Une fois le devis retenu, reste à décider comment payer.
L'article 14-2-1 de la loi de 1965 prévoit que le fonds de travaux couvre entre autres, le cas échéant, l'élaboration du DTG, au même titre que celle du projet de plan pluriannuel. L'assemblée peut donc :
- voter un budget spécifique appelé auprès des copropriétaires ;
- affecter une partie du fonds de travaux déjà constitué.
Aides
MaPrimeRénov' Copropriété, gérée par l'Anah, finance des travaux de rénovation énergétique et, par une demande distincte, l'assistance à maîtrise d'ouvrage du projet. Les documents de l'Anah consultés en octobre 2026 ne présentent pas un DTG commandé seul comme une dépense subventionnée : vérifiez auprès de l'Anah avant d'inscrire une aide dans la résolution.
Après le rapport : la présentation en assemblée
Une fois remis, le rapport doit être exposé aux copropriétaires dès la prochaine assemblée générale, et de même après chaque révision (art. L. 731-2 CCH). C'est là que la dépense engagée commence à servir.
Le conseil syndical demande au prestataire une synthèse classant les travaux par urgence, puis fait inscrire :
- l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux ;
- les travaux urgents, chacun soumis à son propre vote ;
- la cotisation au fonds de travaux.
DTG et PPPT : ce qui les distingue
Issu de la loi Climat et Résilience d'août 2021, la loi de 1965, en son article 14-2, impose un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) aux immeubles de plus de quinze ans, déployé en 2023 (plus de 200 lots), en 2024 (51 à 200 lots) puis en 2025 (50 lots ou moins). Lorsqu'un DTG ne relève aucun travail nécessaire sur la décennie suivant son établissement, le syndicat n'a pas à élaborer de PPPT.
| DTG | PPPT | |
|---|---|---|
| Fondement | Articles L. 731-1 à L. 731-5 du CCH | Article 14-2 de la loi de 1965 |
| Caractère | Facultatif hors deux cas | Obligatoire, sauf dispense |
| Horizon | Travaux sur dix ans | Programme sur dix ans, actualisé tous les dix ans |
| Fonds de travaux | Pas de seuil propre | Plan adopté : au moins 2,5 % des travaux et 5 % du budget prévisionnel |
Calendrier type d'un DTG en copropriété sur 12 à 18 mois
De la première discussion au vote des premiers travaux, une copropriété compte en général deux assemblées générales, soit 12 à 18 mois. Ce calendrier assemble les étapes décrites plus haut ; ses durées sont indicatives, aucun texte ne les fixe.
- ÉtapeMois 1 à 2 : documents et cahier des charges
Le syndic réunit les pièces, le conseil syndical décrit le besoin.
- ÉtapeMois 2 à 4 : consultation des prestataires
Les devis sont demandés sur un périmètre identique puis comparés.
- ÉtapeMois 4 : demande d'inscription
Le projet de résolution et les devis partent chez le syndic avant la convocation.
- ÉtapeMois 5 à 6 : première assemblée générale
La résolution préparée est soumise au vote, prestataire et budget compris.
- ÉtapeMois 6 à 7 : contrat et financement
Signature du contrat, appel de fonds ou affectation du fonds de travaux.
- ÉtapeMois 7 à 10 : visites et remise du rapport
Le prestataire inspecte l'immeuble et remet le DTG au syndic.
- ÉtapeMois 10 à 12 : préparation de la séance suivante
Synthèse par urgence et projets de résolutions sur les travaux.
- ÉtapeMois 12 à 18 : deuxième assemblée générale
Présentation du DTG, décision sur le PPPT, premiers travaux votés.
Recevez une proposition de DTG à temps pour l'annexer à la prochaine convocation.